Dispositif JEANBRUN - Le statut du Bailleur Privé
Il fait couler beaucoup d’entre, il fait beaucoup parler de lui, mais de quoi s’agit-il?
Le statut du bailleur privé AKA le Dispositif JEANBRUN, vous ouvre la meilleure opportunité de développer votre patrimoine depuis… Toujours!
Pourquoi va-t-il devenir le choix n°1 des investisseurs ? Comment se compare-t-il au regretté Pinel ?
Nous vous livrons l’analyse complète.
Je statut JEANBRUN, questions réponses...
Depuis le 1er janvier 2026, le paysage de l’investissement locatif en France a radicalement changé.
Exit le dispositif Pinel, bienvenue au Statut du Bailleur Privé, plus connu sous le nom de « Jeanbrun ».
Ce mécanisme n’est pas une simple réduction d’impôt éphémère, mais une véritable réforme structurelle de la fiscalité immobilière.
En quelques images
Toute signature notaire d'un logement neuf vous rend éligible.
Vous pouvez en acheter 2 ou plus, c'est sans limite
N'importe où en France.
A des locataires sous conditions de ressources
pour y établir leur résidence principale (Pas de BnB!!)
A des loyers intermédiaires (type PINEL)
Pour 9 an minimum pour bénéficier de l'avantage, mais peut être reconduit jusqu'à épuisement de l'enveloppe d'amortissement (20 ans en intermédiaire)
Percevez vos loyers
Déduisez-en toutes vos charges (Assurance, Taxe foncière, Comptable, Charges de copropriété, les intérêts d'emprunt de votre crédit, etc...)
Déduisez en plus 3,5% de la valeur bâtie de votre propriété
Dans la limite de 8.000€/an
(la valeur bâtie de votre propriété vaut 80% de son coût d'acquisition)
Un appartement acheté 200.000€ (tous frais compris)
Permet de déduire 5.600€ de vos revenus locatifs tous les ans.
avec 17,2% de prélèvements sociaux et une TMI de 30% cela représente 2646€ d'impôts économisés par an (52.864€ sur 20 ans)
Un dispositif qui s’adresse à tout le monde.
C’est le changement le plus radical. Le dispositif Jeanbrun supprime le zonage.
Que vous investissiez à Paris, dans une ville moyenne ou en zone rurale, vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal, tant qu’il s’agit d’un immeuble collectif.
Les maisons individuelles restent, elles, sur la touche.
De quoi il s’agit?
Contrairement au Pinel qui « gommait » directement une partie de votre impôt, ici, vous déduisez une fraction de la valeur du bâti de vos revenus imposables.
– Base calculée sur 80% du prix (le terrain, estimé à 20%, n’est jamais amortissable).
– Double avantage : L’amortissement réduit vos revenus fonciers (souvent à zéro) et le surplus peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an (voire le double pour une rénovation énergétique).
Par définition, il ne consomme pas votre niche fiscale.
Contrairement aux anciens systèmes qui se contentaient de déduire des charges, le « Jeanbrun » permet de déduire en plus une partie du prix de l’appartement de vos revenus imposables, chaque année, jusqu’à consommation totale de l’enveloppe à amortir (environ 20 ans).
Quelles sont les contraintes?
Type de bien : Logement neuf ou réhabilité.
Type de location : Location nue (non meublée) à usage de résidence principale.
Engagement : Une durée de location minimale de 9 ans, mais l’amortissement se poursuit au-delà.
Loyer : Plafonné selon la zone géographique (loyers dits « intermédiaires » type PINEL).
L’amortissement : limité à 8.000€/an pour si vous pratiquez un loyer intermédiaire
C’est tout…
La cerise sur le gateau?
Si grâce à cet amortissement, vos revenus locatifs passaient en dessous de zéro, le déficit serait alors immédiatement imputé sur votre déclaration de revenus globaux.
Fini les revenus fonciers en déficit reportable. On bénéficie immédiatement des bienfaits du dispositif.
LE PINEL EST MORT, VIVE LE JEANBRUN!
C’est la question que tout le monde se pose. Si le Pinel offrait une réduction d’impôt immédiate, le Jeanbrun propose une stratégie de rendement et de protection patrimoniale bien plus robuste.
| Caractéristiques | Loi PINEL (Ancien régime) | Statut JEANBRUN (Nouveau) |
| Nature de l’avantage | Réduction d’impôt (soustraite de la note fiscale) | Amortissement (soustrait des revenus imposables) |
| Durée de l’avantage | 6, 9 ou 12 ans | Jusqu’à 20 ans et plus |
| Plafond d’avantage | Limité par le plafonnement des niches fiscales (10k€) | Hors niches fiscales (8 000€/an de déduction) |
| Sortie du dispositif | « Douche froide » fiscale (loyers taxés à 100%) | Protection fiscale longue durée |
| Plus-value à la revente | Calcul classique | Attention à la réintégration des amortissements lors de la revente! |
Le Pinel était un « sprint » fiscal (gain rapide mais court). Le Jeanbrun est un marathon patrimonial. Sur 20 ans, le gain fiscal total du Jeanbrun dépasse largement celui du Pinel pour les contribuables situés dans les tranches d’imposition à 30 % ou 41 %.
Les 4 avantages stratégiques pour votre patrimoine
Une fiscalité Blanche (objectif 0 impôts sur les loyers)
Grâce à l’amortissement, vos loyers perçus sont « effacés » comptablement par la déduction de 8 000 €. Résultat : vous encaissez vos loyers sans augmenter votre impôt sur le revenu. C’est en plus en dehors de votre niche fiscale.
Un risque réduit de vacances locative
En pratiquant des loyers intermédiaires, sous les prix de marché, vous vous garantissez un risque de vacances locative réduit et optimisez votre investissement.
La transmission facilitée